法律“玲”距離⑨:明星夫婦被投訴“跳單”戳中了誰的痛點?
2022-02-17 20:30
來源: 深圳新聞網
人工智能朗讀:

法律“玲”距離⑨:明星夫婦被投訴“跳單”戳中了誰的痛點?

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讀特客戶端·深圳新聞網2022年2月17日(記者 張玲 翁任瑩 實習生 趙薇 余璐瑤)近日,某明星夫婦被爆料購買豪宅出現“跳單”,隨后兩人通過律師事務所發聲明否認跳單,并稱爆料人涉嫌造謠誹謗?!疤鴨巍憋L波一時成為網絡熱搜。我們今天詳細聊聊“跳單”這種行為:法律如何定義“跳單”?當出現“跳單”時,法院會如何判定?利益受損方如何維護自己的合法權益?

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法律“玲”距離的記者2月16日對深圳市民進行的隨機采訪中發現,大多數人認可提供帶看服務和房源信息的中介應獲取相應的報酬,“跳單”是不道德的行為。至于“跳單”行為是否違法, 莫衷一是。

本期法律“玲”距離,華商律師事務所的房產律師周爭鋒,對明星夫婦“跳單”風波有自己的詳細解讀,我們來聽聽他怎么說?

法律“玲”距離:二手房交易過程中,“跳單”到底如何定義?

周爭鋒律師:“跳單”行為亦稱“跳中介”,是指賣方或買方已經與中介公司簽署了《預售確認書》、《委托購房合同》、《委托出售合同》,房地產中介機構(或中介人員)按照協議履行了提供房源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務,買賣一方或者雙方為了規避支付中介服務等相關費用的義務,跳過中介而自行成交的行為。

《民法典》規定:“委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬?!?/span>

明星夫婦委托律師事務所在微博上發出律師聲明,否認跳單行為。

圖左為律師事務所微博頁面截圖,圖右為律師聲明截圖。

法律“玲”距離:律師如何看待明星夫婦被投訴“跳單”,他們的行為到底算不算“跳單”?

周爭鋒律師:兩人的“跳單”風波,從現在已知的證據來看,很難認定構成“跳單”。如果雙方最后買下的房子是通過業主下面關聯的公司成交的——也就是說這個房源,業主委托了很多家中介進行售賣的,最后是通過其他中介公司撮合成功的話,那么作為買受人(明星夫婦)來講當然有權利選擇報價低、服務好的公司。

即便“曝光”此事件的中介公司認為這是一個“跳單”案件,那么也只能說明業主跳單,和買方無關。

法律“玲”距離:如果被認定“跳單”,法院一般會如何判?

周爭鋒律師:法院一旦認定委托人(即業主)構成“跳單”,會判令委托人向中介公司支付相應的報酬。如果雙方有約定的,依據《民法典》第933條,委托人需要全額支付傭金報酬。如果雙方還沒有約定具體的傭金報酬,那么會根據中介公司的工作量和當地的交易慣例來確認金額。

法律“玲”距離:哪些行為屬于“跳單”并有可能涉嫌違法?

周爭鋒律師:委托人接受中介人的服務,利用中介人提供的交易機會或媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的被稱為“跳單”。其主要目的是規避向中介人支付報酬。那么“跳單”行為在事件中分為兩類,第一類是繞開中介直接交易,雙方沒有通過第三方中介直接交易。另外一種是繞開第一個中介,再通過其他的中介交易——也就是利用第一個中介的信息再找另外的中介進行成交。

“跳單”事件中的利益受損者如何維護自身權益,也是一門法律必修課。(本網資料圖)

法律“玲”距離:中介在避免“跳單”行為時,一般會采取什么措施?

周爭鋒律師:中介公司為避免發生“跳單”行為,一般會在服務時和客戶簽署《看樓確認書》《委托購房協議書》等服務合同,確認一下曾經提供過帶看服務或提供過相關的房源。并且在這個文書中可以明確,只要中介公司或中介工作人員向客戶提供了前期的服務,比如提供了房源信息,提供帶看服務。無論客戶最后是自己買還是親屬買或是指定的關聯公司買,都需要支付傭金。

如果有了上述的約定,中介也提供了帶看服務,那么將來在訴訟時法律會給予支持和保障的。如果說中介沒有形成相應的證據固定意識,未保留與客戶之間的聊天記錄或貸款記錄,證據不足,就沒有辦法證明雙方曾經有過相關的服務協議。

法律“玲”距離:“跳單”事件發生后,利益受損者如何維護自己的合法權益?

周爭鋒律師:中介公司認為客戶構成“跳單”,要客觀地考察一下客戶是否利用中介公司提供的信息進行交易。如果是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得的同一房源信息,比如說業主在多個中介有掛盤信息,那么此時作為買受人有權選擇報價低、服務好的中介公司促成成交,這個時候就不構成“跳單”。

還有一種情況是,中介公司和業主簽了一個獨家代理的協議。那么在約定的時間段里,業主不能再通過其他中介公司成交的。那么只要中介公司發現了在獨家代理協議約定時間段內,業主違背了委托合同,通過其他中介公司或自行與買受人成交,那么業主的行為也構成委托合同的違約。中介公司可以依據《民法典》第933條的規定向業主主張權利。

【關于周爭鋒律師】

周爭鋒律師。

廣東華商律師事務所律師,2009年執業以來一直從事深圳二手房交易訴訟和非訴訟研究,具有十余年執業經驗,熟悉并精于二手房法律事務,撰寫多篇法律實踐文章,對房地產法規政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。

[編輯:鄭曉鵬]
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