“現房銷售”寫入多地土拍文件,商品房預售制會取消嗎?
2022-08-30 09:23
來源: 澎湃新聞

“現房銷售”寫入多地土拍文件,商品房預售制會取消嗎?

人工智能朗讀:

合肥2022年第三批次一宗地塊試點現房銷售;福建福州出現第一個“現房銷售”地塊……近日,多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。

據中指研究院監測,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環節試點現房銷售。僅今年以來,據澎湃新聞不完全統計,包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現房銷售”。

以合肥為例,8月24日,合肥市發布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,總土地出讓面積3282畝,總起始價277.4億元,并將于9月23日正式出讓。值得一提的是,該批次地塊中首次推出現房銷售地塊。其中,蜀山區SS202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。

據合肥在線,盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發商建設進度提出要求,達到一定比例才能開售,但是明確提出必須按現房銷售,在合肥尚屬首次。

另以北京為例,北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點競現房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據《北京日報》,該地塊共吸引3家企業競買,經過17輪價格競拍達到土地合理上限價格37.84億元,又經過23輪競“現房銷售面積”后成交,競報“現房銷售面積”5.4萬平方米,最終該項目中將有近一半的商品房實行“現房銷售”。

今年,北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設置了競現房銷售面積環節。而在北京今年首批集中供地中,18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現房銷售面積程序;今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現房銷售”。

此外,福州永泰縣自然資源和規劃局在7月15日的一則公告顯示,葛嶺鎮溪西村一地塊在出讓要求中提到:地塊按現房銷售實施,規劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為,在這個時間節點提出現房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響,出于保交樓的立場而提出的,多地出現的爛尾樓停貸風波事件導致購房者對商品房預售制度產生一定的抵觸心態,取消預售制度的言論一時之間議論紛紛。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為,今年7月以來,部分城市的項目出現“停工”現象,對購房者置業情緒和預期均帶來不利影響,而現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害,也能對樓盤質量和交付行為進行約束,有利于“保交樓、穩民生”。

已有多地探索現房銷售

對于現房銷售試點的探索,最早或可追溯至2014年。

據新華網報道,2014年7月9日,上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍,最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得,溢價62.54%,成交樓板價59859元,剔除保障房后樓板價達85810元/平。地塊在出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現房銷售”。

到了2016年,為抑制房企拿地熱情,深圳也推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊,要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物,不能進行預售,必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

同年,杭州、南京等地在土地拍賣時,均提出現房銷售要求。

據不完全統計,2016年至2020年間,房地產市場活躍度較高,深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現房銷售條件,抑制土地市場熱度。

以蘇州為例,2016年8月11日,蘇州市發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》,共13條。其中規定,提高項目預售條件:土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的,工程結構封頂后方可申請預售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的,工程竣工驗收后方可申請預售許可。

這一政策被業內解讀為,一旦拍地價格過高,觸碰價格紅線,就需要以結構封頂或竣工驗收為標準,來辦理預售許可證。通俗說就是“地價較高的項目必須以現房的形式進行銷售”。

2016年8月11日,南京市人民政府網站公布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》,按照政策,當網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。

2020年3月7日,海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》,《通知》提出改革商品住房預售制度,自文件印發之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。

這也讓海南成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。

對于實行現售制度的背景,時任海南省住建廳廳長霍巨燃在當日舉行的新聞發布會上表示,因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題,成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題,《通知》提出改革商品住房預售制度。

現房銷售試點效果如何?

不過,從上述提及現房銷售試點的城市來看,有部分城市目前已偃旗息鼓,包括杭州、南京等城市在推行一段時間后,改變了土地出讓規則。

以杭州為例,2017年3月24日,杭州市國土資源局發布土地新政,當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售。但是僅4個月后,杭州推出的土地出讓就改變規則——“溢價50%須現房銷售”的條款刪除。

彼時,據《錢江晚報》2017年7月12日報道,2017年3月24日后的杭州土地出讓,主城區共出讓10宗涉宅地塊,其中有9宗必須現房銷售,在兩年內無法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房價上漲的預期。

不過,杭州于2021年重啟了“現房銷售”。2021年7月30日,杭州市規劃和自然資源局網站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告,其中10宗宅地率先開展“競品質”試點,即改變以往的價高者得,而是采取線下競“品質方案“,獲得資格后進入線上“競地價”階段。本次試點地塊全部實行現房銷售,從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。

南京的現房銷售政策則始于2016年8月。據《上證報》報道,為給土拍市場降溫,南京市規定,當網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,停止網上競價,改為現場搖號產生競得者,并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價的90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。

2017年6月2日,南京再出規定,當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時,停止競爭地價,改為在網上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份,掛牌的5宗地塊條件顯示,取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻,以及競價達最高限價的90%需現房銷售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日發布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》,提出延長土地出讓金繳納時限,調整超過市場指導價報價規則等,在一定范圍內放松了房企預售的條件,也取消了執行42個月的強制性現房銷售政策。

按照克而瑞監測數據,2016年8月,蘇州推出現房銷售政策,規定土地出讓成交價超過市場指導價10%的,工程竣工驗收后方可申請預售許可?,F房銷售政策發布后,2016年出現12宗現房銷售地塊,現房率為40%。2017年全年現房銷售地塊達到49宗,現房率為82%,2018年前三季度現房銷售地塊為11宗,現房率為23%,且都集中在1月和2月份第一季度中,第二季度以后的土拍多以底價和低溢價成交,再無現房銷售地塊出現。

不過,在易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來,此前提現房銷售和現在提現房銷售,它有一個本質的區別。此前現房銷售的目的是通過現房的模式來限制一些企業非理性的拿地,這和土地的限價政策有關系?,F在提現房是跟保交樓掛鉤,各地從保交樓、保護購房的權益角度來講,提出現房銷售模式。

“此前現房銷售政策的取消,是因為后來市場降溫以后,從創造營商環境,優化營商環境角度來講,優化或者取消了現房銷售政策?,F在各地出讓的地塊中再次提及現房銷售,是在保交樓,防范爛尾背景下,重新提起現房銷售的概念?!眹儡S進說。

業內人士認為,房地產市場進入調整周期,現房銷售的試點地塊成交率會有所下降,目前,各地的房地產相關政策正在不斷完善中。

從此輪設置“現房銷售”環節的城市來看,北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現房銷售”。從土拍成交情況看,12宗涉及“競現房銷售”的地塊中,2宗地塊流拍,4宗地塊底價成交,3宗地塊未觸及地價上限;3宗地塊達到上限價格后轉為競報“現房銷售”面積。

商品房預售制會取消嗎?

隨著多地試點,取消商品房預售,全面推行現房銷售的呼聲也越來越高,那么當前全面推行現房銷售是否可???

陳文靜認為,目前并非全面推行現房銷售制度的合適時機,全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求,當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售,并在試點過程中不斷完善配套政策,為未來更大范圍地推行積累經驗。短期來看,預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。

陳霄也提到,現房銷售可以盡可能地保證購房者的權益,避免出現爛尾樓、開發商跑路等現象,確保了購房者能如期拿房,降低了購房者和開發商之間產生沖突的可能。

陳霄認為,取消商品房預售制度乃是大勢所趨,但是從當前的房地產市場現狀來看,全面取消商品房預售制度尚且不是一個良好的時機,甚至可能會加劇房企的資金壓力,導致更多的風險暴露,以試點方式逐步實施是當前被認可的最優的推進方式,在部分城市率先試點取消預售制度,后逐步推廣,這樣也能夠保證房地產市場的穩定運行和良性循環。

[編輯:戰旗]
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